Договоры купли-продажи квартиры. Образцы, типовые формы договоров купли-продажи квартиры

Договоры купли-продажи квартиры. Образцы, типовые формы договоров

(Договора 1 - 26 из 26)  
Начало | Пред. | 1 | След. | Конец | По стр. 

Купля-продажа квартиры

Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, безусловно, является договор купли-продажи жилого помещения. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму.

Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются:

- стороны договора (их реквизиты);

- предмет договора;

- цена недвижимости;

-перечень лиц, которые сохраняют право пользования жильем после его приобретения (если таковые имеются).

Что касается предмета договора (сущности сделки), им является  - жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры. При описании предмета договора следует указать адрес жилого помещения, назначение, год постройки, его площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики.

Необходимо помнить и учитывать множество нюансов, которые могут повлиять на исход сделки. Для покупателя это в первую очередь юридическая чистота интересующего его объекта недвижимости.  Надо уточнить:

- кто прописан в этой квартире, за кем сохраняется право постоянной регистрации в данной квартире;

-  нужно знать, продается квартира непосредственно владельцем либо по доверенности;

- необходимо оговаривать даже такие моменты, как комплектация квартиры.

После составления и подписания договора купли-продажи жилой недвижимости со всеми согласованными между продавцом и покупателем существенными условиями сторонам необходимо обратиться в регистрирующий орган для регистрации этого договора.  Одним из документов, который необходимо представить для государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, является удостоверенный БТИ подлинник плана объекта недвижимости - жилого помещения. Регистрацию необходимых документов осуществляют территориальные органы Федеральной регистрационной службы. Договор купли-продажи и переход права собственности считаются зарегистрированными с момента внесения записей о них в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Продавец передает, а покупатель принимает жилье на основании передаточного акта или другого документа о передаче, подписанного сторонами.

По договору продажи квартиры продавец обязуется передать недвижимое имущество в собственность покупателя.

Для того, чтобы договор купли-продажи квартиры считался заключённым, необходимо зарегистрировать договор. Государственная регистрация договора производится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии. Переход права собственности к покупателю по договору продажи квартиры также подлежит государственной регистрации, которая производится одновременно с регистрацией вышеуказанного договора.

Нотариус по желанию сторон договора и при условии, что содержание договора не противоречит законодательству, может удостоверить договор купли-продажи квартиры. Тем не менее, нотариальное удостоверение договора не является обязательным.

На практике первым шагом к заключению договора купли-продажи квартиры является предварительный договор.

По предварительному договору продажи недвижимого имущества, заключенному в целях приобретения квартиры, стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Для оформления договора купли-продажи квартиры, а также его последующей государственной регистрации, необходимо собрать следующий пакет документов:
заявление сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей о государственной регистрации договора продажи;
платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию;
учредительные документы юридического лица;
документы, подтверждающие полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица либо полномочия представителя юридического лица;
правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;
удостоверенные органами по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа План жилого помещения и его описание;
справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.

Для государственной регистрации договора купли-продажи квартиры могут также потребоваться иные документы. Например, в случае, если квартира обременена ипотекой, на государственную регистрацию договора должно быть также представлено письменное согласие залогодержателя.

Приведённые выше документы для оформления договора купли-продажи квартиры предоставляются и нотариусу в случае удостоверения им соответствующей сделки.

Правильно оформить договор купли-продажи квартиры – значит оценить все возможные гражданско-правовые риски в связи с данным договором и исключить их.

Например, с целью исключения риска признания сделки купли-продажи квартиры недействительной необходимо произвести проверку полномочий лица, подписывающего договор от имени продавца, которые могут подтверждаться на основании учредительных документов, доверенности.

Для того, чтобы исключить риск признания договора незаключённым, необходимо при его заключении достигнуть соглашения по всем существенным условиям, к которым относятся объект продажи и цена договора.

Для того, чтобы составить договор купли-продажи квартиры, который будет зарегистрирован Федеральной службой государственной регистрации, при его оформлении необходимо также учитывать требования, зафиксированные в Методических рекомендациях, которые данная служба предъявляет к договорам, представленным на государственную регистрацию.

В договоре необходимо привести перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением.

Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо действует от имени продавца или покупателя.

Если от имени правообладателя действует доверительный управляющий, то он заключает договор от своего имени. При этом в договоре продажи указывается, что доверительный управляющий действует в качестве такого управляющего. При этом в договоре продажи после имени или наименования доверительного управляющего проставляется пометка "Д.У.".

Если право продавца ограничено, это отражается в договоре.

Если собственником квартиры является несовершеннолетний, не достигший 14 лет, или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключается родителями, усыновителями или опекунами. Если сторонами договора продажи являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, договор продажи заключается ими самостоятельно.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту.

С того момента, когда покупатель и продавец подписывают акт приема-передачи квартиры, обязанность продавца по передаче имущества считается выполненной.

Порядок расчёта при покупке между продавцом и покупателем обычно предусматривает, что передача недвижимости происходит уже после оплаты по договору.

Таким образом, в случае подписания сторонами договора передаточного акта можно говорить об исполнении ими договора, и в этом случае расторжение договора, исполненного сторонами, невозможно, поскольку договор уже прекратил своё действие.

Стороны вправе расторгнуть договор купли-продажи квартиры либо по соглашению, либо в судебном порядке по требованию одной из сторон, если другая допустила его существенные нарушения. В силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, если недостатки квартиры, переданной по договору, не были оговорены продавцом, покупатель при обнаружении таких недостатков вправе по своему выбору потребовать от продавца:
1) соразмерного уменьшения покупной цены;
2) безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Отказаться же от исполнения договора покупатель квартиры может, только если докажет, что найденные недостатки носят неустранимый характер и не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо обнаруживаются неоднократно, проявляются вновь после их устранения, или имеются другие подобные недостатки.

Таким образом, услуги юриста по подготовке договора купли-продажи квартиры включают анализ значительного числа налоговых и гражданско-правовых рисков. Это обстоятельство необходимо учитывать при определении стоимости составления договора юридической фирмой.

Стоимость составления договора купли-продажи квартиры юридической фирмой обычно небольшая. А стоимость комплексного юридического сопровождения сделки, как правило, не превышает 1-4 процента от стоимости сделки.

Налоговые последствия для покупателя квартиры состоят в том, что, он получает право на вычет в сумме фактически произведенных им расходов на приобретение квартиры, но не превышающей 2 млн. руб.

Для подтверждения права на данный имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет договор о приобретении квартиры или прав на квартиру, акт о передаче квартиры налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, а также платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.

Налоговым последствием для продавца является обязанность заплатить НДФЛ по ставке 13 %, при этом необходимо учитывать, что, согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ, не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи квартир, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Если отчуждаемая квартира находится в собственности продавца менее трёх лет, то, в соответствии с положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК, при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщики имеют право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной налогоплательщиками в налоговом периоде от такой продажи, не превышающей в целом 1 млн. руб.

Положениями статей 228 и 229 НК предусмотрено, что налогоплательщики, получившие доход от продажи имущества (включая квартиры), принадлежащего им на праве собственности, за исключением случаев, установленных пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, исходя из суммы полученного дохода, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля и уплачивают налог не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (то есть в котором был получен доход от продажи указанного имущества).

Таким образом, в связи с получением дохода от продажи квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, у ее владельца возникает обязанность в установленном порядке по представлению в налоговый орган по месту жительства налоговой декларации по НДФЛ и уплате налога в сумме, исчисленной в соответствии с такой декларацией.

Консультанты проконсультируют Вас дополнительно по вопросам:
Как составить и оформить договор купли-продажи квартиры, зарегистрировать права собственности на квартиру, составить претензию, исковое заявление (иск), взыскать долг в суде общей юрисдикции или арбитражном суде, расторгать договор покупателем или продавцом.

Оперативная связь со специалистами

Пожалуйста, заполните все поля формы:
Ф.И.О.
Телефон
e-mail
Задание юристу: стороны договора, предмет договора (купли продажи, займа, поставки, аренды и др.), сроки действия договора, существенные условия для заказчика, порядок и сроки оплаты
Защита от спама

Юридические услуги по сделкам купли-продажи квартиры

Услуги предназначены для покупателей и продавцов квартир.
Сопровождение юристами договора купли-продажи квартиры предусматривает проведение следующих мероприятий:
1) Юридический аудит сделки купли-продажи на предмет соответствия нормам гражданского права. Экспертиза чистоты правоустанавливающих документов, наличия законных полномочий продавца или покупателя квартиры на совершение сделки. Исследование наличия обременений, ипотеки, банковского залога. Наличие прав на проживание несовершеннолетних и недееспособных лиц в данной квартире.
2) Определение необходимых существенных условий договора купли-продажи квартиры с учётом интересов покупателя или продавца о порядке и сроках оплаты стоимости квартиры, распределение некоторых затрат между сторонами, определение основных прав и обязанностей покупателя и продавца.
3) Аудит возможных налоговых последствий сделки. Сбор соответствующих документов и подготовка предложений о внесении изменений в договор, способствующих минимизации налогов, подлежащих уплате в связи с заключением договора, а также получением дохода (для физических лиц - НДФЛ и предусмотренные законом льготы);
4) Составление договора купли-продажи квартиры в окончательном виде и сопровождение процедуры его подписания сторонами;
5) Юридическое сопровождение процедуры государственной регистрации, подготовка и подача документов в регистрационную службу, получение свидетельство на право собственности на квартиру;
6) При наличии существенных нарушений условий заключённого договора, защита и представительство интересов стороны в суде (арбитражном или суде общей юрисдикции) по вопросам взыскания задолженности, возникшей в связи с нарушением сроков оплаты, расторжению договора, двусторонней реституции сторон, возврату выплаченных сумм за квартиру;
7) Юридическая консультация по отдельным вопросам заключения, оформления договора купли-продажи квартиры, регистрации права собственности на квартиру, налогообложения, взыскания возникшего долга из-за несвоевременной оплаты стоимости квартиры, расторжения договора и др.

Образцы договоров