Образцы договоров купли продажи земельного участка. Типовые формы договоров купли-продажи земли

Договоры купли-продажи земельных участков

Купля-продажа земельного участка

Действующее законодательство предусматривает следующие существенные условия договора купли-продажи земельного участка (условия, без согласования которых договор считается незаключенным):

1. Предметом договора купли-продажи земельного участка выступает, с одной стороны, указание на возмездную передачу земельного участка в собственность, а с другой стороны, четкое указание на индивидуализирующие признаки земельного участка. 

2. Объектом договора купли-продажи земельного участка может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. В договоре купли продажи земельного участка необходимо достаточно точно определить его предмет, дать краткое описание земельного участка, то есть обязательно должен содержаться кадастровый номер, местоположение участка, площадь участка, категория земли (целевое назначение), разрешение на использование участка. Площадь участка должна быть указана по правоустанавливающим документам (свидетельству, акту государственного или муниципального органа, иному документу). Кадастровый номер земельного участка включает следующие данные: номер кадастрового округа, номер кадастрового района, номер кадастрового квартала, номер земельного участка в кадастровом квартале. Следует иметь в виду, что предметом договора купли продажи земли может выступать и часть земельного участка. В этом случае необходимо произвести раздел земельного участка, оформив на каждую часть отдельный кадастровый план.

3. Цена. Одним из обязательных условий при заключении договора является указание цены земельного участка, подлежащего передаче. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. Цена определяется сторонами исходя из действующей в данной местности (районе, городе, области) нормативной цене земельных участков соответствующих категорий. Если цена в договоре купли продажи земли установлена на единицу площади (сотка, гектар), то общая цена должна быть указана за всю фактически передаваемую площадь. Порядок уплаты стоимости земельного участка определяется в договоре по соглашению сторон. Денежные средства могут быть переданы продавцу как до, так и после заключения договора, как до передачи земельного участка по акту, так и после. В любом случае условие об оплате должно быть соответствующим образом сформулировано и закреплено в договоре купли продажи земельного участка.

4. Условия о качестве продаваемого товара.  При отсутствии в договоре условия о качественных особенностях продаваемого земельного участка  применить правило о том, что продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода используется, крайне сложно. Каждый земельный участок уникален, многие из них имеют особенности в зависимости от месторасположения, способности к быстрому ухудшению, истощению, способности к восстановлению. Следует заранее, как можно точнее определять требования к качеству продаваемого земельного участка, что позволит в будущем избежать многих проблем и претензий со стороны покупателя. 

Ошибки при заключении сделок.

1. С неуполномоченным лицом. Перед тем как заключить договор купли-продажи, установите, кто является собственником земельного участка. Дело в том, что совершать подобные сделки имеют право только собственник и уполномоченное им или законом лицо, в любом другом случае договор будет считаться незаключенным (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19 августа 2010 г. по делу № А67-8193/2009).

2. При заключении договора купли продажи земельного участка необходимо выяснить наличие либо отсутствие ограничений (обременений) прав собственника земельного участка. Если факт ограничений установлен, то в тексте договора купли продажи земли необходимо указать сведения об ограничениях: наименование (например, это сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда), срок действия ограничения, наименование лица, в пользу которого установлено ограничение. Наличие либо отсутствие зарегистрированных ограничений (обременений) должно быть подтверждено Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 августа 2010 г. по делу № А70-14855/2009, Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 июня 2009 г. N Ф04-3722/2009 (9297-А03-9) ). Кроме ограничений необходимо установить наличие либо отсутствие наложенных на земельный участок арестов: по определению суда в целях обеспечения иска, по постановлению следователя в случае возбуждения уголовного дела (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 июля 2010 г. по делу N А45-13716/2009).

3. Наличие цены в договоре купли-продажи земельного участка является его существенным условием, при отсутствии которого договор считается незаключенным (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 3 февраля 2011 г. по делу N А02-107/2010, Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 8 июня 2001 г. N Ф04/1639-304/А03-2001).

Отдельные вопросы приобретения и отчуждения земельных участков.

Договор купли-продажи земельного участка является разновидностью договора купли-продажи недвижимости. Правовой режим указанного договора определен в параграфе 7 Главы 30 Гражданского Кодекса РФ с особенностями, предусмотренными Земельным Кодексом РФ.

Особенности купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

По договору купли-продажи земельного участка, одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) земельный участок, который последний обязуется принять и оплатить за него предусмотренную договором цену.

Сторонами договора купли-продажи земельного участка являются продавец и покупатель.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются предмет договора и цена договора.

Так, объектом договора купли-продажи земельного участка может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

С учетом изложенного, в договоре должны быть четко отражены данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору.

Подробное описание предмета договора с отражением всех основных данных, обозначенных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, позволит исключить возможность признания договора купли-продажи незаключенным по ст. 554 ГК РФ.

Цена договора купли-продажи земельного участка может быть определена соглашением продавца и покупателя, оценщиком или по итогам торгов. В определенных случаях цена может устанавливаться в соответствии со специальными правилами, предусмотренными федеральным законом. Так, определенные особенности установлены в ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Порядок расчетов между продавцом и покупателем определяется непосредственно в договоре. Как правило, на практике все расчеты производятся между сторонами до регистрации договора.

Кроме того, в соответствии с действующим законодательством являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Договор купли-продажи земельного участка может быть подписан лицами, имеющими право действовать от имени юридического лица без доверенности, так и на основании доверенности.

Кроме того, доверенность, выданная нотариусом, необходима представителям Продавца и Покупателя при обращении в территориальные органы Росреестра для государственной регистрации права Покупателя на земельный участок.

Для оформления договора купли-продажи необходимо обратиться в управление Росреестра в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения земельного участка.

Документы, необходимые для оформления купли-продажи земельного участка:
1) Заявление сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей о государственной регистрации договора;
2) Договор купли-продажи земельного участка;
3) Платежное поручение об оплате государственной пошлины за регистрационные действия;
4) Кадастровый паспорт (выписка из государственного кадастра недвижимости) земельного участка, если ранее не предоставлялся
5) Учредительные документы юридического лица
6) Документы, подтверждающие полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица либо полномочия представителя юридического лица;
7) Правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности продавца на отчуждаемую недвижимость.
Договор купли-продажи земельного участка подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Расторжение договора купли-продажи производится в соответствии с действующим ГК РФ по соглашению сторон либо по решению суда.

Таким образом, услуги юристов по составлению договора купли-продажи включают в себя как собственно оформление договора купли-продажи, так и консультации продавцу и покупателю: как обеспечить безопасность сделки, налоговые вопросы и т.п.

Услуги юридической фирмы. Оформить договор купли-продажи земельного участка можно, обратившись в любую юридическую фирму, где юристы в указанной области помогут Вам составить договор купли-продажи земельного участка, проведут правовую экспертизу договора и других документов Продавца.

Консультанты по земельным вопросам проконсультируют Вас по вопросам:
Как составить и оформить договор купли-продажи земли, зарегистрировать права собственности на земельный участок, составить претензионное письмо (претензию), исковое заявление (иск) в случае нарушения условий договора, взыскать долг в арбитражном суде, расторгать договор покупателем или продавцом.

Стоимость услуг юристов по составлению договора купли-продажи земельного участка, юридического сопровождения сделки как правило не превышает нескольких процентов стоимости сделки.

Оперативная связь со специалистами

Пожалуйста, заполните все поля формы:
Ф.И.О.
Телефон
e-mail
Задание юристу: стороны договора, предмет договора (купли продажи, займа, поставки, аренды и др.), сроки действия договора, существенные условия для заказчика, порядок и сроки оплаты
Защита от спама

Услуги по юридическому сопровождению купли-продажи земельных участков

Сопровождение договора купли-продажи земельных участков юристами осуществляется в интересах покупателя или продавца и предусматривает:
1) Юридическая экспертиза чистоты правоустанавливающих документов, полномочия продавца или покупателя земли на совершение сделки. Исследование наличия обременений и сервитутов. Юридический аудит сделки купли-продажи земли на предмет соответствия гражданскому и земельному законодательству. Экспертиза возможности использования земли в дальнейшем в соответствии с целями покупателя (построение конкретных объектов согласно градостроительным и архитектурным планам и нормам);
2) Определение необходимых существенных условий договора купли-продажи земли с учётом интересов покупателя или продавца земли.
3) Юридическая оценка возможных налоговых рисков сделки юристами, специализирующимися в налоговом законодательстве. Подготовка предложений по внесению изменений в договор, предусматривающих оптимизацию и минимизацию налогов, подлежащих уплате в связи с заключением договора;
4) Корректировка условий договора с учётом позиций и интересов Заказчика: порядок и сроки оплаты стоимости земельного участка, порядок передачи участка, права и обязанности покупателя и продавца по существенным условиям договора. Составление договора купли-продажи в окончательном виде и сопровождение процедуры его подписания сторонами.
5) Юридическое сопровождение процедуры государственной регистрации, подготовка и подача документов в регистрирующий орган, получение свидетельство на право собственности на земельный участок.
6) Защита интересов в суде (арбитражном или суде общей юрисдикции) по вопросам взыскания задолженности по договору купли-продажи земельного участка, расторжению договора, двусторонней реституции сторон.
7) Юридическая консультация по отдельным вопросам заключения, оформления договора купли-продажи земельного участка, регистрации права собственности на землю, взыскания возникшего долга из-за ненадлежащего исполнения обязательств по оплате стоимости земельного участка.

Образцы договоров